Il trattamento fiscale del leasing immobiliare è stato profondamente innovato con il D.L. n. 223/2006, convertito poi con la Legge n. 248/2006. La norma introdotta ha assimilato il regime I.V.A. del leasing immobiliare a quello delle locazioni di beni immobili.
A seguito di questa equiparazione, quindi, la disciplina di riferimento deve essere ritrovata nell’articolo 10, n. 8) D.P.R. n. 633/72, in cui si stabilisce che non sono esenti ma sono imponibili a fini I.V.A. i contratti di leasing dei fabbricati strumentali per natura in tre ipotesi:
a) quando il conduttore è un soggetto passivo d’imposta che svolge in via esclusiva o prevalente attività che conferiscono diritto alla detrazione d’imposta in misura pari, o inferiore al 25%;
b) quando il conduttore non è un soggetto passivo d’imposta (soggetto privato, o ente non commerciale che agisce nell’ambito dell’attività istituzionale);
c) quando la società di leasing ha optato per il regime di imponibilità I.V.A.
Inoltre, la circolare n. 27/E/2006 ha specificato cosa debba intendersi per “fabbricato strumentale” per natura a cui la norma sopra menzionata fa riferimento: e cioè gli immobili, che per le loro caratteristiche intrinseche non sono suscettibili di diversa utilizzazione senza radicali trasformazioni (nella classificazione catastale si fa riferimento alle sigle: A10, B, C, D, E).
Rispetto a quanto detto, da un punto di vista pratico, in base al disposto di cui all’articolo 17, comma 5 D.P.R. n. 633/72, il cedente (società di leasing) emetterà fattura senza applicazione dell’I.V.A., ed il cessionario sarà tenuto:
a) ad integrare la fattura emessa dal cedente senza I.V.A., indicando sul documento stesso o su di un allegato l’aliquota ordinaria (20%) e la relativa imposta;
b) ad annotare la fattura integrata nel registro delle fatture emesse o dei corrispettivi entro il mese di ricevimento della fattura, o comunque entro 15 giorni dal suo ricevimento con riferimento al relativo mese, e nel registro degli acquisti anteriormente alla liquidazione periodica, ovvero alla dichiarazione annuale nella quale viene computata la detrazione;
c) inserire gli importi della fattura integrata nelle comunicazioni periodiche, nella “comunicazione dati” e nella “dichiarazione annuale”.
Da un punto di vista contabile, invece, il valore pattuito del riscatto, comprensivo di eventuali spese ed oneri accessori, dovrà essere registrato tra i cespiti di stato patrimoniale, e soggetto a propria aliquota d’ammortamento.
Infine, per quel che riguarda le scritture contabili, molto dipende dalle modalità di gestione di questo genere di situazioni da parte del software di contabilità che si utilizza. A titolo esemplificativo, proponiamo le seguenti scritture da riprodurre nel registro I.V.A. affinché l’imposta sul valore aggiunto sia neutrale:
| D DIVERSI | A DIVERSI | 4.380,00 | |
| Fabbricati | 3.650,00 | ||
| I.V.A.credito | 730,00 | ||
| A Debitov/Fornitori | 3.650,00 | ||
| I.V.A debito | 730,00 |
(registrazione della fattura della società di leasing integrata di IVA)
