Oggetto del quesito è un contratto di locazione di un immobile residenziale in proprietà con decorrenza 1 giugno 2011.
Si chiede, in primo luogo, entro quando dovrà essere registrato il contratto presso l’Agenzia delle Entrate.
L’art. 17, comma 1, del D.P.R. n.131/1986, prevede espressamente che per i contratti di locazione di beni immobili esistenti nel territorio dello Stato l’imposta di registro (nella misura del 2%, secondo l’art. 5, Parte I, Tariffa, D.P.R. n.131/1986) deve essere liquidata dalle parti contraenti entro trenta giorni dalla data di decorrenza dell’atto in questione. Di conseguenza, il termine massimo per effettuare la registrazione del contratto di locazione oggetto del quesito è fissato nel giorno 30 giugno 2011.
In secondo luogo, si chiede quando si può effettuare la scelta per l’applicazione del regime della cedolare secca, in relazione al sopracitato contratto di locazione.
A tal proposito il Provvedimento del Direttore dell’Agenzia delle Entrate n. 55394 del 7 aprile 2011 ha stabilito che l’opzione per la fruizione del regime fiscale della cedolare secca può essere esercitata, per ciascun immobile, al momento della registrazione del contratto, utilizzando qualora ne ricorrano le condizioni, il modello “Siria”, oppure la nuova versione del modello 69.
Relativamente al modello “Siria”, il quale può essere presentato esclusivamente in via telematica all’Agenzia delle Entrate direttamente dai contribuenti abilitati ai servizi telematici ovvero tramite i soggetti incaricati di cui all’art. 3, comma 3, D.P.R. n.322/1998 e successive modificazioni, il contratto di locazione deve rispettare le seguenti condizioni:
– un numero di locatori non superiore a tre;
– tutti i locatori esercitano l’opzione della cedolare secca;
– un numero di conduttori non superiore a tre;
– una sola unità abitativa ed un numero di pertinenze non superiore a tre;
– tutti gli immobili devono essere censiti con attribuzione di rendita;
– contiene esclusivamente la disciplina del rapporto di locazione e, pertanto, non comprende ulteriori pattuizioni.
Quanto al modello 69, invece, esso deve essere presentato in modalità cartacea, in duplice copia, agli uffici dell’Agenzia delle Entrate.
La mancata opzione in sede di registrazione del contratto, inoltre, non preclude la possibilità di esercitare l’opzione per le annualità successive, presentando il modello 69 entro il termine di versamento dell’imposta di registro annuale.
In ogni caso il locatore, pena l’inefficacia dell’opzione e antecedentemente all’esercizio della stessa, deve comunicare al conduttore, mediante lettera raccomandata, la rinuncia per tutta la durata dell’opzione, della facoltà di chiedere l’aggiornamento del canone, sia per la variazione Istat che per altra previsione contrattuale.
Infine, si chiedono delucidazioni in merito al versamento della cedolare secca per l’anno 2011, nell’ipotesi di contratto stipulato in data 1 giugno 2011.
Il Provvedimento dell’Agenzia delle Entrate del 7 aprile 2011 prevede che per i contratti con decorrenza successiva al 31 maggio 2011 il versamento dell’acconto è effettuato in un’unica rata entro il 30 novembre 2011. In ogni caso il versamento dell’acconto relativo al periodo d’imposta 2011 non si considera carente se di importo pari all’85 per cento dell’ammontare della cedolare secca. Non è dovuto acconto e l’imposta è versata a saldo se l’importo su cui calcolare l’acconto non supera Euro 51,65.
N.B.: L’art. 12 del D.l. n.59/1978 dispone che “chiunque cede la proprietà o il godimento o a qualunque altro titolo consente, per un tempo superiore a un mese, l’uso esclusivo di un fabbricato o di parte di esso ha l’obbligo di comunicare all’autorità di pubblica sicurezza, entro quarantotto ore dalla consegna dell’immobile, la sua esatta ubicazione, nonché le generalità dell’acquirente, del conduttore o della persona che assume la disponibilità del bene e gli estremi del documento di identità o di riconoscimento, che deve essere richiesto all’interessato.”
Il legislatore prevede che la comunicazione deve essere presentata, mediante apposito modulo, presso l’Autorità di Pubblica Sicurezza nella cui circoscrizione risulta l’immobile (Questura, Commissariato di P.S., o dove manchino l’ufficio competente del Comune), oppure spedita per posta tramite raccomandata con ricevuta di ritorno.
Per la decorrenza dei termini (48 ore) si deve tener conto del momento della disponibilità di fatto dell’immobile, e non del momento dell’accordo o della firma del contratto. Inoltre, poiché la comunicazione deve avvenire entro 48 ore dalla consegna, è ovvio che, in caso di rinnovo o proroga della disponibilità al medesimo soggetto, essa non deve essere ripetuta. Inoltre, sempre con riferimento alla decorrenza dei termini, non rilevano giorni festivi, che quindi devono essere ricompresi nel calcolo dei termini per la consegna della comunicazione.
