Nel presente caso:
1) Si sta procedendo ad acquistare una porzione di trifamiliare già esistente, fruendo dei benefici prima casa.
2) In questa fase si deve essere in possesso dei requisiti per accedere all’agevolazione prima casa, che sono:
a) deve trattarsi di abitazione non di lusso;
b) l’immobile deve essere ubicato nel comune ove l’acquirente abbia o stabilisca entro diciotto mesi dall’acquisto la propria residenza;
c) l’acquirente non deve essere titolare esclusivo o in comunione con il coniuge del diritto di proprietà, usufrutto, uso o abitazione di altra casa sita nello stesso comune;
d) l’acquirente non deve essere titolare in qualsiasi parte del territorio nazionale, neppure per quota o comunione legale, di altra abitazione acquistata in proprietà, usufrutto, uso o abitazione usufruendo delle agevolazioni prima casa.
3) In un secondo momento si procederà a demolire il fabbricato esistente e a ricostruire l’abitazione. A questo proposito è rilevante sottolineare che:
a) le caratteristiche elencate al precedente punto 2 devono sussistere nuovamente nel momento in cui si procede alla demolizione-ricostruzione;
b) il nuovo fabbricato deve avere caratteristiche tali da far sì che non si tratti di una mera ristrutturazione edilizia (Art. 3 dpr 380/2001: “Nell’ambito degli interventi di ristrutturazione edilizia sono ricompresi anche quelli consistenti nella demolizione e ricostruzione con la stessa volumetria e sagoma di quello preesistente, fatte salve le sole innovazioni necessarie per l’adeguamento alla normativa antisismica”) bensì della costruzione di un nuovo edificio ai sensi della disciplina urbanistica.
Con specifico riferimento al momento 3, la situazione sopra delineata è quindi riconducibile alla “classica” costruzione di prima casa da parte del proprietario del terreno.
In questi casi l’iva agevolata al 4% spetta:
– sugli appalti o contratti d’opera (da non confondersi con la fornitura con posa in opera) relativi alla costruzione dell’immobile;
– sulla fornitura di beni finiti (ad esclusione, quindi, di materie prime e semilavorati) acquistati direttamente dal proprietario (inclusi eventuali montaggio e posa in opera).
Nel caso in oggetto, quindi, è applicabile l’iva agevolata al 4% a ciascuna delle situazioni prospettate:
– opere edili;
– opere idro-termo-sanitarie;
– opere elettriche;
– serramenti.
In particolare dovremo distinguere:
– Opere edili: per ottenere l’iva agevolata sarà necessario procedere alla stipula di un contratto di appalto per la realizzazione dell’edificio. In caso contrario l’acquisto diretto dei materiali da costruzione, considerati sicuramente materie prime o semilavorati, non sconta l’iva agevolata.
– Opere idro-termo-sanitarie, elettriche, serramenti: l’acquisto dei vari componenti sconta l’iva agevolata in quanto dovrebbe trattarsi sempre di beni finiti. Naturalmente l’applicazione delle aliquote ridotte è prevista solo nella fase finale di commercializzazione dei beni e previo rilascio di una dichiarazione da parte dell’acquirente circa l’utilizzazione di questi beni per la realizzazione delle opere in oggetto (fabbricati Tupini non di lusso). L’agevolazione può essere estesa anche alle prestazioni di posa in opera da parte del soggetto cedente che si configurano come operazioni accessorie.
Riassumendo, quindi:
– in presenza di contratti di appalto, l’iva è sicuramente al 4%.
– negli altri casi occorre verificare se i beni in oggetto siano o meno beni finiti.
