D: Un contribuente privato ha acquistato un terreno edificabile su cui ha costruito delle unità immobiliari; in caso la vendita delle suddette unità avvenga entro cinque anni, è possibile applicare l’imposta sostitutiva sulla plusvalenza generata in base all’art. 1 comma 496 l. 266/2005 e successive modifiche?
Ai fini del calcolo della plusvalenza rilevano sempre i costi sostenuti per la costruzione (materie prime, oneri di costruzione, prestazioni d’opera quali muratori, idraulici, ecc.) oppure ci sono dei casi nei quali deve essere preso in considerazione solo il costo del terreno
R: Nel caso di specie, l’operazione di cessione a titolo oneroso delle unità immobiliari in oggetto genera una plusvalenza ai sensi dell’articolo 67, comma 1, lettera b), del Tuir, poiché, sulla base di tale norma, è considerata produttiva di reddito diverso la cessione a titolo oneroso degli immobili acquistati o costruiti da non più di cinque anni. Infatti, la rivendita entro breve termine delle abitazioni acquistate o costruite viene considerata speculativa, cioè effettuata al solo scopo di arricchire il soggetto cedente.
La plusvalenza, secondo l’art. 68, comma 1, del Tuir, viene calcolata quale “differenza tra i corrispettivi percepiti nel periodo di imposta e il prezzo di acquisto o il costo di costruzione del bene ceduto, aumentato di ogni altro costo inerente al bene medesimo”. Dunque, oltre al costo di acquisto o di costruzione dell’immobile, rilevano anche le spese notarili e accessorie, le imposte indirette pagate al momento dell’acquisto (imposta di registro, ipotecaria e catastale), le spese di mediazione, nonché le spese di costruzione, di ristrutturazione edilizia e di manutenzione straordinaria effettuate sull’immobile stesso.
In risposta al quesito posto, essendo la plusvalenza un reddito tassabile appartenente alla categoria dei redditi diversi, il contribuente può optare per due tipologie di tassazione: la tassazione ordinaria IRPEF oppure l’applicazione dell’imposta sostitutiva del 26%. Si precisa che in tutti e due i casi la modalità di calcolo del plusvalenza è identica (ex art. 68 comma 1 del TUIR). Nel primo caso, la plusvalenza, confluendo nel reddito complessivo, deve essere tassata applicando le aliquote previste per i vari scaglioni di reddito IRPEF:
- Fino ad euro 15.000: 23%
- Per la parte di reddito superiore ad euro 15.000 e fino ad euro 28.000: 25%
- Per la parte di reddito superiore ad euro 28.000 e fino ad euro 50.000: 35%
- Pe la parte di reddito superiore ad euro 50.000: 43%
Dunque, maggiore è il reddito IRPEF complessivo del contribuente e minore è la convenienza per la scelta di questo tipo di tassazione per la plusvalenza. Diversamente, maggiori sono gli oneri deducibili e detraibili personali di cui si può beneficiare e maggiore è la convenienza della tassazione IRPEF della plusvalenza. In alternativa alla tassazione ordinaria, è possibile applicare un’imposta sostitutiva del 26% in sede di atto notarile. La tassazione sostitutiva ha il vantaggio di poter essere inferiore alla tassazione ordinaria; infatti, tale soluzione risulta più conveniente nel caso di reddito rientrante nel terzo scaglione (reddito superiore ad euro 28.000).
L’imposta sostitutiva, però, se da una parte ha il vantaggio di poter essere inferiore alla tassazione ordinaria, ha il lato negativo che deve essere versata subito dal Notaio, che ne richiederà subito provvista al cedente, e, quindi, in presenza di corrispettivi da cessione incassati nell’arco di più periodi d’imposta, il cedente oltre a dover effettuare una verifica sulla convenienza della misura della tassazione, deve tenere anche conto dell’esborso finanziario anticipato. Si fa presente, infatti, che, come previsto dal provvedimento del 12 gennaio 2007, il Notaio deve comunicare all’Agenzia delle entrate, una volta stipulato l’atto, tutta una serie di dati relativi alla cessione unitamente alla pratica telematica di compravendita. Da ciò ne deriva, che anche l’imposta sostitutiva in commento deve essere versata entro 30 giorni dalla stipula dell’atto, visto che si tratta del medesimo termine in cui deve essere fatta la registrazione della compravendita.
In conclusione, la scelta della tipologia di tassazione da applicare dovrà essere effettuata tenendo presente la convenienza della misura della tassazione, nonché l’esborso finanziario anticipato in caso di tassazione sostitutiva.
