Secondo i dati del Ministero della Giustizia il 30 giugno 2016 in Italia erano pendenti 235.095 procedure immobiliari, un vero e proprio oceano di possibilità per chi è in cerca di un investimento ad alto profitto dato che statisticamente un immobile posto all’asta viene aggiudicato a circa metà del suo valore di perizia.
Nonostante l’offerta del mercato delle aste immobiliari goda di un’ampia diffusione tra il pubblico, soprattutto grazie alla pubblicazione dei bandi di vendita in siti internet specializzati organizzati alla stregua di agenzie immobiliari, la presentazione di un’offerta rimane per molti una chimera, nel timore di non comprendere il reale funzionamento della procedura e del costo finale dell’immobile.
In questo articolo si farà brevemente luce su alcuni degli aspetti giuridici da tenere in considerazione per la valutazione di un bando di vendita all’asta.
L’oggetto: nonostante sembri una questione scontata non sempre il diritto posto all’asta è la piena proprietà. Non è escluso che talvolta venga posta all’asta solo una quota della proprietà oppure la nuda proprietà. Nel primo caso si tenga conto che, anche in caso di aggiudicazione del bene ad un prezzo molto vantaggioso, si dovrà sempre condividere il bene immobile con un altro soggetto (il comproprietario) a meno di intraprendere una successiva operazione di divisione che non sempre avrà contorni amichevoli o pacifici e che, ad ogni modo, avrà dei costi. Nel secondo caso è fondamentale verificare l’età dell’usufruttuario poiché la proprietà diventerà piena solo in seguito alla morte del o degli usufruttuari. Fino a quel momento il proprietario del bene non avrà la possibilità di disporre a piacimento dell’immobile (non potrà ad esempio locarlo a terzi oppure abitarvi all’interno): la convenienza dell’operazione è dunque legata all’aspettativa di vita di un terzo.
La tabella predittiva che segue mostra a sinistra l’età dell’usufruttuario più giovane e nella colonna di destra il valore corrispondente dell’usufrutto.
| Da 79 a 82 | 25 |
| Da 83 a 86 | 20 |
| Da 87 a 92 | 15 |
| Da 93 a 99 | 10 |
Presupponendo di acquistare la proprietà di un immobile per il quale un altro soggetto è titolare di un diritto di usufrutto, e che la sua età sia di 80 anni bisognerà (idealmente) scontare il 25% dal prezzo.
Il secondo aspetto riguardante l’oggetto dell’asta è l’identificazione del bene. Sia nel bando di vendita che nella perizia sono presenti i dati catastali che individuano l’immobile. Il secondo documento contiene invece una puntuale descrizione del bene effettuata da un tecnico a cui sono allegate le planimetrie e le ricognizioni fotografiche. Questo è uno dei punti da leggere con maggiore attenzione. Nella perizia è infatti indicato lo stato di fatto dell’immobile, con l’indicazione degli eventuali vizi e le opere necessarie alla loro rimozione che sono a completo carico dell’acquirente. Ancora, l’immobile potrebbe essere ancora allo stato “grezzo” e potrebbe necessitare di ulteriori opere per ottenere l’abitabilità.
Attenzione. Tutte le vendite sono effettuate a corpo ed è esclusa l’applicabilità della normale disciplina civilistica concernente i rimedi per vizi o mancanza di qualità promesse. In breve: la perizia è solo indicativa e non vincola in alcun modo la procedura; chi compra lo fa a proprio “rischio e pericolo”.
Vi sono poi altre voci di spesa che potrebbero aggiungersi al prezzo di aggiudicazione. Solitamente nel Bando di vendita (nella parte relativa alla condizioni di vendita) viene specificato il metodo di ripartizione tra procedura e aggiudicatario delle spese ma non è detto che sia indicato il loro importo. Ecco che potrebbero essere a carico dell’aggiudicatario: (i) spese per la rimozione di difformità urbanistiche, (ii) spese di condominio arretrate, (iii) spese relative al compenso del professionista delegato, (iv) spese per la liberazione del bene, (v) assolvimento di ulteriori obblighi di legge.
(i) la perizia indica gli eventuali abusi, la loro sanabilità e lo strumento attraverso il quale regolarizzare la posizione urbanistica del bene. Il costo va sicuramente verificato perché può essere significativo. L’attività di regolarizzazione è necessaria ed imprescindibile anche nell’ottica della commerciabilità del bene acquistato.
(ii) basti richiamare l’art. 63 delle disp. att. c.c. “Chi subentra nei diritti di un condomino e’ obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente.”
(iii) in alcuni casi capita che una parte del compenso del professionista delegato alla vendita sia posto a carico, parziale o totale, dell’aggiudicatario. La circostanza è indicata nel bando di vendita. Le tariffe dei professionisti delegati sono individuate dal D.M. 15/10/2015 n° 227.
(iv) la massima attenzione deve essere posta sullo “Stato di occupazione dell’immobile”. Questo campo rileva infatti, spesso in maniera confusionaria, per due aspetti. Il primo è l’esistenza di contratti aventi ad oggetto il godimento del bene opponibili alla procedura (e di riflesso all’aggiudicatario), il secondo è l’occupazione di fatto dell’immobile senza un titolo opponibile all’acquirente. Nel primo caso l’aggiudicatario subentrerà nel contratto già esistente con i relativi obblighi e diritti (quindi se vi fosse un contratto di locazione l’aggiudicatario del bene non potrà modificarlo o rinnegarlo ma dovrà lasciare la disponibilità del bene al terzo ricevendo il canone anteriormente pattuito). Nel secondo caso invece colore che occupano l’immobile dovranno rilasciarlo all’aggiudicatario. E’ infatti prassi che il giudice dell’esecuzione autorizzi il debitore esecutato ad occupare l’immobile fino all’aggiudicazione. Nonostante il decreto di assegnazione del bene costituisca titolo esecutivo, per l’effettiva liberazione dell’immobile potrebbe essere necessario sostenere ulteriori spese legali, oltre a veder dilazionata nel tempo la materiale apprensione del bene immobile.
(v) Vi sono casi ulteriori in cui la legge impone a carico dell’acquirente ulteriori atti giuridici. Si pensi al caso in cui l’immobile sia sottoposto alla disciplina concernente la prelazione dello Stato sui beni culturali e che pertanto sia imperativo procedere alla comunicazione dei dati della vendita alle autorità preposte.
In aggiunta, com’è noto, l’acquirente dovrà farsi carico di tutte imposte relative alla vendita e le spese inerenti alla trascrizione dell’atto nei registri immobiliari.
In definitiva. Per decidere in maniera consapevole se partecipare ad un’asta immobiliare e come quantificare l’offerta è necessaria una preliminare disamina della documentazione inerente alla vendita per comprendere a fondo tutte le implicazioni dell’operazione.
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